Бизнес-курс
«Инвестирование в недвижимость от А до Я»
«Империя Бизнеса»
Инвестиции в недвижимость — проверенная альтернатива банковским вкладам. Неудивительно, что интерес к этому механизму заметно растёт, как только в экономике появляются признаки нестабильности. В первом квартале года эксперты рынка отмечают повышенный интерес граждан к вложению средств в квадратные метры. Этой зимой многие граждане были обеспокоены кризисом в банковском секторе: с середины декабря Нацбанк лишил лицензий сразу несколько кредитных организаций. А после нового года курс национальной валюты стал падать по отношению к доллару и евро, поставив под угрозу накопления граждан. Люди оценивают риски и делают ставку на надёжность — гарантированный доход с минимальными рисками. Квартиры, офисы и торговые помещения не тают из-за инфляции или колебания курса валют, они не превратятся в мешок бесполезных бумажек из-за девальвации. Однако вдумчивый подход необходим при любых вложениях. Как грамотно инвестировать в недвижимость и заработать? Ответ в наших статьях и материалах.
Самый стабильный вариант — стать рантье
Понятие инвестиций в недвижимость у большинства людей ассоциируется с покупкой квадратных метров для последующей сдачи в аренду. Это не самый прибыльный вариант вложения средств, зато простой и гарантированный. Прежде всего по такому пути идут вкладчики, в распоряжении которых уже есть определённая сумма денег, которую необходимо сохранить и приумножить. Рантье получают небольшой, но регулярный доход со своего капитала по тому же принципу, что и люди, живущие на проценты от банковских вкладов. Однако рисков у владельцев недвижимости существенно меньше, а прибыль может быть от 5 до 10% годовых.
Есть два пути заработка на аренде:
• Покупка жилья
Будущие рантье обычно инвестируют в недвижимость на вторичном рынке или в новостройки на последней стадии. Выгоднее всего покупать однокомнатные и двухкомнатные квартиры класса «эконом» или «комфорт». Огромных денег на таких объектах не заработаешь, зато на них всегда есть спрос. Кроме того, инвестиции в обслуживание подобной недвижимости минимальны: косметический ремонт и стандартная мебель. Более существенную прибыль обещают квартиры премиум-класса, однако они изначально потребуют гораздо больших вложений при покупке и отделке. Если на руках достаточно существенная сумма, которой хватит на просторное жильё «эконом», но не достаточно для вложения в элитный объект, разумнее не класть все яйца в одну корзину. В инвестиционных целях лучше приобрести несколько небольших квартир в разных частях города, а не одни просторные хромы. При такой схеме совокупный доход от аренды будет больше, а рисков меньше. Нередки случаи, когда люди берут ипотеку для покупки дополнительной недвижимости с инвестиционными целями на перспективу. При этом они сдают в аренду одну из своих квартир и оплачивают другую. Когда кредит будет полностью погашен, у них останется доходный актив «на чёрный день». Многие рассматривают такую схему как альтернативу пенсионным накоплениям.
• Покупка офисных и торговых помещений
Коммерческая недвижимость также прекрасно подходит для сдачи в аренду, однако не так часто попадает в поле зрение рантье. Частные инвесторы обычно хуже ориентируются в рынке офисных или торговых помещений, поэтому реже выбирают этот механизм. Кроме того, более распространённый тип вложения в коммерческие площади — покупка помещения на ранней стадии для последующей перепродажи. Однако, некоторые виды помещений могут приносить неплохую ежемесячную прибыль при сравнительно низкой изначальной цене. Прежде всего, это небольшие склады, офисные площади, объекты «street retail». Выгодно инвестировать в небольшие торговые объекты в развивающихся жилых микрорайонах. Через несколько лет у вас не будет отбоя от арендаторов.
Самый ликвидный вариант — дешевая новостройка
Более существенную и, главное, быструю прибыль, принесёт вложение в первичный рынок с последующей перепродажей объекта. Схема проста: на стадии строительства квартиры стоят дешево, а после введения дома в эксплуатацию цены взлетают. В теории это достаточно выгодная инвестиция, однако нужно учитывать риски:
• Дом могут не достроить
Выгоднее всего вкладываться в жильё на стадии котлована, но риски получить долгострой при этом существенно выше. Поэтому разумнее делать инвестиции на более поздних этапах строительства, когда «коробка» дома уже готова и проект зарекомендовал себя с лучшей стороны. Рисковать с более ранними сроками можно лишь при полной уверенности в репутации застройщика. Специалисты советуют гражданам доверять свои деньги только компаниям, которые работают по 214-ФЗ.
• Деньги «выпадут» из оборота на длительное время
Как правило, чем дороже дом и выгоднее первоначальное вложение, тем дольше продлится строительство. Инвестору индивидуальных высотных проектов лучше забыть о своём капитале на 4-5 лет, зато за это время объект может вдвое вырасти в цене. Панельные дома возводят быстрее, но и квадратные метры там дешевле. Если вы настроены на «быстрый» вклад, разумнее остановиться на многоэтажке типовой серии.
• Квартира может долго продаваться
Недвижимые активы в принципе продаются дольше, чем ценные бумаги или металлы. К тому же, есть дополнительные факторы, снижающие доходность при быстрой продаже квартир. К примеру, если проект не завершен, застройщик может взять комиссию или процент от сделки за переоформление договора на другого покупателя. В случае с инвестиционной недвижимостью принципиально важна ликвидность объекта — соотношение изначальной цены, рисков и возможности выгодной и быстрой продажи квадратных метров. По оценкам специалистов сегодня в этой категории лидируют небольшие одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Причём эксперты советуют вкладываться в новостройки на ранних стадиях, выбирая проекты уважаемых застройщиков с продуманной концепцией. С перепродажей объекта тоже лучше не затягивать: избавляться от выгодного актива сразу после завершения строительства, не дожидаясь падения цен. При этом инвестору придётся заплатить НДФЛ за квартиру, которой он владел меньше трёх лет, но конечная выгода всё равно будет больше. В среднем доля инвесторов на рынке эконом-жилья от 20 до 30%. Но в 2014 году специалисты ждут дополнительного притока этой категории покупателей из-за ухудшения экономического положения в стране. А цены на новостройки, по прогнозам, вырастут на 3-5%.
Самый прибыльный вариант — элитное жильё
Вложения в доступное жильё по праву считаются золотой серединой по соотношению цены и качества, но не сулят экстраординарной прибыли. По-настоящему существенные деньги можно заработать на элитной недвижимости. Премиум-проекты могут принести владельцам до 50% дохода, но получить его гораздо сложнее, чем прибыль от доступного жилья. По подсчётам экспертов, лишь 5-10% покупателей недвижимости бизнес-класса преследуют инвестиционные цели. Такая тенденция объяснима: спрос на подобные объекты традиционно невысок, вложение может окупаться до 10 лет. Инвесторы, которым удаётся эффективно зарабатывать на рынке элитной недвижимости должны учитывать всевозможные скрытые факторы и тенденции. Немаловажным считается профессиональное чутьё на объекты, которые неизменно будут «в тренде»: закрытые клубные дома, проекты популярных архитекторов.
Новинки и тренды инвестиций в недвижимость
Классические схемы вложений в арендное жильё и доходов от перепродажи новостроек — надёжный и проверенный, но не единственный способ заработать на квадратных метрах. На рынке недвижимости регулярно появляются новые тренды, которые обещают неплохую выгоду внимательному инвестору.
Недвижимость в развивающихся районах
Многие эксперты рынка советуют покупать дешевое жильё в отдалённых районах с развивающейся транспортной инфраструктурой. Это окраины крупных мегаполисов, города-спутники, ближние пригороды. Через несколько лет они превратятся в перспективные спальные кварталы. К примеру, по прогнозам специалистов строительство новых станций метро на задворках Москвы повысит стоимость квадратного метра на местном рынке недвижимости на 15-20%.
Квадратные метры, которые входят в моду
К подобной недвижимости относятся апартаменты и лофты. Эта категория объектов всё ещё непривычна россиянам и покупается с опаской, поэтому традиционно стоит дешевле. Однако в перспективе ситуация может измениться. С инвестиционной точки зрения наиболее перспективны объекты, которые по метражу и нормам инсоляции не уступают качественному жилью, но относятся к категории апартаментов из-за отсутствия необходимой социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник).
ПИФы недвижимости
Немногие частные вкладчики знакомы с механизмом паевых инвестиционных фондов недвижимости. Вместе с тем, это достаточно перспективный инструмент, который позволяет зарабатывать на вложении средств не в конкретные дорогие объекты, а в квадратные метры. Инвестор может вложить в проект небольшую сумму (от 50 тысяч рублей) и стать владельцем пая в перспективной жилой новостройке или офисном здании. В дальнейшем от будет получать пропорциональный доход от аренды или перепродажи этого помещения.
Небольшие нежилые объекты
Зарабатывать деньги на недвижимости можно и со сравнительно скромным капиталом. Если суммы не хватает на покупку жилья или офиса, её можно инвестировать в более специфический объект. К примеру, в подсобку или кладовку в современном жилом комплексе. Застройщики отдельно проектируют и продают подобные помещения, часть из них выкупается жителями дома ещё на этапе строительства, а оставшиеся попадают в открытую продажу. Спрос на такие объекты растёт по мере того, как новосёлы обживают квартиры, сталкиваются с необходимостью хранить где-то детские коляски, шины и велосипеды. Также перспективными объектами для небольших инвестиций в недвижимость считаются парковки и места на кладбищах.
Авантюрные схемы
Некоторые люди готовы вкладывать средства в неоднозначные проекты, которые могут оказаться котом в мешке. Такова, к примеру, схема аукционной продажи недвижимости в России и за рубежом. На торгах есть шанс дешево купить перспективный объект, который, к примеру, отняли у собственника за долги. Но адекватно просчитать риски при этом довольно сложно. Другой сомнительный, но достаточно известный вид инвестиции — приобретение квартир в зданиях, которые в перспективе пойдут под снос. Предприимчивые покупатели готовы вкладываться в такие квадратные метры в расчёте получить выгодную компенсацию или обмен на этапе расселения дома. Подобные схемы существуют, к примеру, в отношении хрущёвок. Однако просчитать плюсы и минусы, а главное, реальную выгоду от подобной инвестиции практически невозможно. С экономической точки зрения это не обдуманное вложение, а рулетка.
Все эти темы мы подробно рассмотрим на наших мастер – классах. Следите за почтой
Политика Конфиденциальности Copyright © 2018. Все права защищены.
